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あとがき
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先週、都心の中古マンション価格が、3カ月連続で下落したという報道を目にした。東京カンテイによれば7月の都心6区平均は前月比1.7%安の1億8195万円、下落が3カ月続くのは実に14年ぶりの長さだという。目黒や江東といった周辺エリアにも下落は波及し、在庫は過去最高水準に積み上がったままのようだ。バブル超えの上昇が続いてきた都心の中古マンション価格は、ついに調整局面に入ったのだろうか。

一方で、新築マンションについてはまるで別世界のような報道がある。不動産経済研究所の集計では、23区の7月平均価格は前年同月比96.0%高の2億6520万円と、単月として過去最高を更新したとのこと。中古が下がり、新築が上がる。この矛盾は何を意味するのか。その答えは価格帯別の成約率を見るとある程度納得がいく。

新築マンションでは、3億円超の物件は301戸中284戸が成約し、消化率はほぼ9割。おそらくそのほとんどは麻布十番のタワーマンションだろうという話がある。ところが、サラリーマンなどの実需が強いであろう1億〜2億円帯は400戸中230戸しか売れず、8000万〜1億円帯も160戸中80戸と半分にとどまっている。平均値を押し上げているのは富裕層向けの高額物件であり、実需の中心層はむしろ及び腰になっている。統計上の「過去最高値」と、街で聞く「今は買い時じゃない」という肌感覚のズレは、この需給の分裂から生じている可能性がある。

そして、こうした値上がりの裏側には、投機的な短期売買の存在がある。国交省の調査では、都心6区で購入後1年以内に転売されたマンションの比率は、23年の7.1%から24年上半期には12.2%まで上昇したとのこと。国交省は2027年度税制改正要望に投機抑制策を盛り込む方針で、短期譲渡益への課税強化が焦点になりそうだと先週、日経新聞が報じている。

マンションの投機取引抑制へ、国交省が税制改正要望　高騰に歯止め（日本経済新聞、2026年8月25日）

さらに、金融機関の融資姿勢に関する報道も出ている。

金融庁が「50年住宅ローン」に懸念、個人向け融資の監視強化－関係者（ブルームバーグ、2026年8月28日)

金融庁が最長50年住宅ローンへの目を光らせ始めた背景にも、個別リスクを超えた状況がある。欧米の住宅ローンは一般に30年前後で組まれることが多く、日本の新規融資はすでに半数が35年超、そこに40〜50年物が続々と出てくる状況となっている。この欧米と日本の違いは、金利がある世界か、金利がない世界かであり、日本のローン長期化は、しばらく金利のある世界を知らない国だったからこその現象だ。

ただし、日銀の金融システムレポート（26年4月号）　を読む限り、当面のリスクは限定的とされる。変動金利上昇による月々の返済増は、借入額増加でDSR（債務返済比率）が上がっていても、賃金上昇でおおむね吸収されるという見立てだ。だが40〜50年という借入期間そのものが、将来の金利変動や所得の不確実性に対する脆弱性を静かに積み上げていることに変わりはない。

ゼロ金利が当たり前だった世代が「使える与信は使い切る」といった借入行動のまま、長期ローンで返済負担を先送りし資産運用を積極化させ、金利のある世界に足を踏み入れたのだとすれば、当局が神経質になるのも無理はない。次の金融システムレポート10月号でこの評価がどちらに振れるか、注目したい。

短期の投機筋への課税強化自体は妥当だろうと考える。実需で買った人にとって今の不動産評価額が上がっているか下がっているかは本来関係のない話だろう。そもそも、投機的な売買がまかり通ること自体が不健全で、自分が投機筋でないならどうせすぐ売るつもりもないのだから、この税制論議は基本的に聞き流してよいはずだろう。とはいえ、都心の不動産には元々相応の価値があるのは当然だろうし、値上がりが続く中で「今のうちに買わなければ」と焦って購入した実需層が、その後の自宅の評価額を気にしてしまうのもまた事実だろう。

冒頭のようにすでに中古物件の価格調整が始まっている可能性があるところに、インフレで管理費・修繕費は上がり、日銀の政策金利の上昇が見えており、その上で、短期譲渡益への課税まで強化、融資の監視強化となれば、これから不動産価格が上がる余地は本当に残っているのか、という不安が頭をもたげるのも当然だろう。都心不動産は、本当にまだ「買い」なのだろうか？

とはいえまだ、金融環境は緩和的で、都心のマンション物件の買い手となっている外国人へ規制は掛かっておらず、円安は継続、となれば買い手はいるはずだが、果たして・・・。

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あとがき
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今週もここまでお付き合いいただきありがとうございました。早いもので今日で8月が終わり。しばらく夏季で投資家も市場に少なくマーケットもあまり見るところがなかったのだが、レイバーデー明けには多くの投資家が戻ってきて9月相場が始まる。どんなマーケットになるのか、注目すべきはやはり米国の長期金利だろう。何かあれば適宜発信していきます。

最近、体調管理もあり自分から進んで飲むアルコールの摂取量が極端に減った。という話をしたら、ワインのインポーターから嘆きが返ってきた。

このところ、外食産業（ワイン販売のシェアの34%程度を占めるらしい）でのワインの消費量が落ちているという。実際、コロナ前の2019年比で-4.8%減少しているというデータもあった。

その背景には、消費者の財布のひもが固くなった、ということもあるだろうが、コロナを経て飲酒を交えた接待が減少し、飲食店では人手不足から営業時間を短縮せざるを得ず、その結果アルコールの売上が落ちている、ということらしい。ビールや酎ハイなら頼んでも、営業時間のお尻が見えていたらボトルを入れることを躊躇する人も多いだろう。

でも、唯一堅調なマーケットがあって、一部のバーなどナイトマーケットでは、1本数百万円のビンテージワインが飛ぶように売れているらしく、卸売業者はそういうところを攻略しないといけないのだとか・・・。私の周りにもそういうコミュニティで働いている知人がいるが、聞いていると総じてワインが好きというより「高級ワインを飲んでいる自分が好き」みたいな雰囲気が伝わってくるので、どうも私は好きになれない。

日本には、歴史のある高級ワインが多くストックされている反面、適正価格が歪んでくると、本当に美味しいリーズナブルだったワインがどんどん市場から姿を消していくのはとても悲しいと感じますな。

先週、ネパールで大規模な洪水被害が発生し、700人近い方々の命が失われ、日に日に行方不明者が増え、現在その数は日本人5人を含む3000人以上となっていると聞きます。犠牲になってしまった方のご冥福をお祈りするとともに、一刻も早く行方不明者の救出が進みますよう、これ以上の二次災害などが起きないよう祈っております。また、国内では石川県や福井県で記録的大雨によって、河川の氾濫や家屋浸水が相次ぎました。改めて被害にあわれた方へお見舞い申し上げます。

国内では毎週どこかで大雨や洪水が起きるようになり、自分もいつそうした被害にあってもおかしくないなと思っています。皆様も、こういう備えはやり過ぎてやり過ぎることはないでしょうから、できることから始めておきましょう。全国的に暑さが少し和らいでいますが、9月がいよいよ始まり、よい季節になりますね。今週もよろしくお願いいたします。

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あとがき
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ここのところ、富裕層と言うキーワードをよく目にする。

インフレもあり資産価格が上昇して、名目の金融資産額が増加した個人顧客が増えたからか、金融機関や百貨店など専門の担当者を増やすなど富裕層ビジネスに力をいれるところが増えているようだ。メガバンクなどが特にそういった方向に傾斜しているようだが、正直、日本はしばらく金利がない世界が続き預金を預かれば銀行が損をする状況が続いたためか個人向けビジネスに力を入れてこなかった。当然、専門人材も育っていないだろうから、人員増強と言っても、そのツケを払わされているいるようにしか見えないが。

ちなみに報道によれば最近のメガバンクの富裕層ビジネスでは純金融資産を5億円以上保有する層を「超富裕層」として争奪戦が繰り広げられているそうだ。私も以前在籍していた外資系金融機関で富裕層ビジネスに携わっていたが、当時5億円以上の層を富裕層として資産管理などを行っていた。１ドルが100円の時には500万ドルということになるが、現在の160円という為替水準では300万ドル程度にしかならないことになる。富裕層ビジネス強化のニュースを見て富裕層の概念もずいぶん変わったなと思っていたが、これも全ては、インフレ、そして円安の影響がもたらした変化ということになる。

円の価値が相対的に下がることで富裕層が増えていくという、なんとも微妙な感じもするが、あちこちで富裕層ビジネスは増えてきそうではある。

そんなインフレや金利上昇など、現下の金融環境については今週27日から行われるジャクソンホール会議にて話題に上ることだろう。会期中にインパクトのある出来事が少ないイベントではあるが、ウォーシュFRB議長初の参加＆基調講演も予定されているので注目である。

今週もお付き合いいただきましてありがとうございました。

先週、読者の方にはお馴染みの方も多いかもしれない、トウモロコシの「嶽きみ」を1年ぶりにいただきました。近年、天候不順や生産地の青森も暑くなっており美味しいトウモロコシの供給が難しくなっているので、ご紹介もなかなかできていないのですが、個人的には嶽きみの現状を把握すべく毎年食べ続けています。粒や実全体が以前よりはやや小ぶりになっているものの、やはり甘味は強く味はなかなか美味しかったですね。

トウモロコシ好きが高じてここ数年は様々な産地のものをいただいていますが、全国的にもおいしいトウモロコシを栽培する農場が増えてきている印象があります。今年は八ヶ岳のオリジナルブランド「八ヶ岳生とうもろこし」というのも食べる機会があり特に印象的でした。農家としては非常に若い生産者さんですが、発送方法などにも工夫がされていて、朝採れかつ、長く鮮度を保つ仕組みもとても良かった。そして何より、生食がとにかく美味しい！おすそ分けしたら「こんなにおいしいトウモロコシを食べたら、他のものが食べにくくなる」という感想が飛び出すほど、概念が変わる・・・かも？

皆様も機会があればお試しください。

週末は、都内では激しい豪雨の被害に見舞われました。最近は「ちょっと雨が降ってきたな」と思っても、避難する間もなくバケツをひっくり返したような雨が降り出すこともしばしばです。皆様、くれぐれもお気をつけてお過ごしください！今週もよい1週間を！

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あとがき
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今週もここまでお付き合いくださいましてありがとうございました。

内閣改造観測で、交代論が浮上した片山財務大臣、その動向には注目が集まりますが、筆者が注目したのがネット番組に出演した際の以下の発言。

この発言に対し称賛の声も多いが、要は、成長や民間投資につながらないモノはダメ、国の金頼みのクールジャパンみたいなのは真っ先に潰すべき、と言っている。クールジャパン機構と言えば、日本のアニメ、食などの魅力を海外に売り込む企業を支援するため、2013年に国と民間が共同で設立した官民ファンドで、累積赤字が540億円に膨らんでおり、現在政府は統廃合や廃止を視野に検証を進めている。だいたい、当初から悠然と六本木ヒルズに巨大な事務所を構えているところからしてお察しなのである。

なんともとんでもない話だが、当時、私もシンガポールでクールジャパンから出資を受けながらとんでもなくずさんな運営で資金を溶かした事業を見ているので、ある意味、片山大臣の言うこともわからなくもない。

ただし一方で、私は片山大臣の発言に大いに疑問を感じてもいる。

それは、国の金は、民間では初期投資できないようなところに出すからこそ意味がある、と考えるからだ。大臣の言葉を借りれば「国の金でしかやりようがないもの」に率先して投資をする必要もある、ということだ。

例えば、私はビジネスで、国立大学医学部の教授と多くお付き合いをさせていただいている。彼ら、彼女らは一様に口をそろえて「（研究のための）お金がない」という。これは年間のバジェットが少ない、というだけでなく、例えば外科で新しい術式が生み出されても、それが世に出る（一般の手術に導入できるようになる）には規定を満たした手術を複数回行い、厚労省に認証してもらわないといけない。しかし、保険も効かないそれらの手術の費用はどうするのかという問題が出てくる。そうなると、教授がスポンサー集めに奔走し、メディア出演とクラウドファンディングを繰り返し、手術の資金集めをしたりする。

有名なところでは、ｉＰＳ細胞の作製に成功した山中教授が何十年もチャリティーマラソンで資金集めをしているのにはそうした理由がある。山中教授はご自身の資金集めについては、「国からの資金は税金が原資なので、大規模災害の発生や政治的な判断によってその額が上下する可能性もある。国からの資金だけに頼らないのは、研究費を調達する上でのリスク分散の側面がある。」という持論があるが、その一方で、今でも3年、5年の助成期間が終わった後に、目に見える成果がないと、再度申請することは難しく、研究がなかなか続かない現実があると憂いてもいる。いずれにしても、息の長い投資がないという問題がある。

こうした、国民の生命にかかわる研究や開発は、投資回収に時間がかかり、なかなか民間の資金が入りづらい。こういったものこそ国の金でやるべきではないだろうか。利益がでない可能性が高く、リスクと収益が合わないが社会的に必要なものだからこそ、国が金を出す必要がある。片山大臣はクールジャパンを悪者にしているが、そんなクールジャパンも当時の政府が成長寄与があると思って、自信満々で投資した国家事業が全然だめだったわけで、今回だけは正しい判断ができるかは怪しいものだろう。

だが、その教訓は生かされているのだろうか。先日政府は、戦略17分野（優先支援62項目）で、各技術の「勝ち筋」や投資額を示した官民ロードマップを策定し、2040年度までに370兆円超を官民合計で投資する計画をまとめたそうだが、ほんとにそんな勝ち筋が国にわかるなら、国策として設立されたエルピーダメモリは米マイクロンに買われてないし、キオクシア（旧東芝メモリ）は米投資ファンドであるベインキャピタル主導の日米韓連合に買われてないだろう。

つまり、事業に対する目利きと社会的意義を見出す力が、お金を出す側（国）になければ、クールジャパンだろうが、戦略17分野への投資だろうが失敗するだろう。民間投資誘発効果があって、成長への寄与があるものなど、とっくに民間から資金を集め自走できるはずだ。AI・半導体などの先端技術ももちろん重要だが、医療や教育、福祉や国のインフラなど、むしろビジネスとして民間からの投資につながりづらいが、絶対に国民の未来にとって必要で、国の金でやるべき分野に配分してもらいたいものだが、大丈夫だろうか？

さて、熊本地震が起きて2週間足らずで、今度は千葉県が線状降水帯による非常に激しい雨に見舞われました。金曜日の夕方ということもあり、帰宅困難者も多数、市街地でも低地ではあっという間に家や車が浸水して、多くの被害が出てしまっています。この週末も後片付けに追われた方も多く、被害に遭われた方に心よりお見舞い申し上げます。

私も時々千葉には仕事で行きますが、普段見知った場所が、水没してひどい状況になっているのを見て、唖然としました。水の被害は、一寸先は闇というか、あっという間に車をも飲み込むような水の勢いがあったかと思えば、30分もしないうちに、水が引いていくこともあり、映像を見ていても一瞬の判断が明暗を分ける怖さを実感しました。

知人や仕事仲間、お客様も皆さん無事でしたが、アンダーパスや土地の低い地域を避けて大回りして帰宅するなど、苦労されたようです。また、千葉と言えば、枝豆でおなじみの宮本農業さんにもご連絡させていただきましたが、道路冠水もわずかとのことでした。小糸在来は雨に強い品種のため生育にも問題ないとのことですが、近隣では米農家の方もおられるようで、お仲間を心配されていました。農業従事者の皆さんは荒ぶる気候でご苦労が絶えないことと思いますが、どうか頑張って収穫に漕ぎつけていただきたいと願ってやみません。

今週からお盆休み明けの方も多いと思います。ペースを戻しながら、今週もよい1週間をお過ごしください！

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あとがき
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週末から夏休みに入られている会社も多いようですね。暦の関係で9連休の方も多いかもしれません。お休みの方は良い夏休みをお過ごしください。

先月発生した熊本の地震では、現在も引き続き復旧支援活動が続いています。被害を受けてしまった方の生活が早く元に戻られることを改めてお祈りいたします。

今回の地震の被害では、同じ市内でも壊滅的な被害が出ているところがあるかと思えば、殆ど被害が出ていないところがあるとのこと。地元の方々のお話では、熊本＝地震、という強烈なイメージがついてしまい、夏休みのこの時期、全く被害が出ていない地域でも宿泊やレジャーの予約がキャンセルされてしまうことがあるということで、落胆されています。

そうした話を耳にするたびに、東日本大震災で石巻に災害復旧のお手伝いに伺ったことを思い出し、ボランティアに駆けつけたい気持ちになりますが、今伺っても足手纏いになるだけなので募金や熊本の名産を購入して応援します。

熊本はクライアントも多く、外銀時代にはよく出張をしていた場所でもあり、思い出深い場所です。落ち着いたら、旅行などで訪れたいと思います。

令和8年熊本地震に係る義援金の受付について（熊本県HP、2026年7月29日）

明日は山の日ですが、皆様良い1週間をお過ごしください。

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あとがき
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このところ、読売新聞が謙虚な政権運営と消費減税の撤回を要請するなど、報道各社の政権批判が強まっている印象があったが、先週は日経新聞においても「高市（政権）批判」が、 特に財源論を中心に批判が加速している感がある。

特に、同紙の7月31日の社説では